王寶華的顧問室

不動產證券化之會計處理。

Q：不動產證券化時，其服務資產及服務負債該如何認列與衡量？

A：

一、若不動產移轉合約要求移轉人在移轉不動產後，在不收取服務費或所收取之服務費低於現行一般費率，或基於不對等之條件下提供服務，在認列銷售收入時，應設算服務負債，並於提供服務之期間內攤銷。

二、企業因承擔不動產之服務而產生服務資產或服務負債，其會計處理如下：

1.服務資產與服務負債應於財務報表分別報導。

2.因不動產出售或證券化而保留之服務資產，應按其出售或證券化當日相對公平價值，分攤原帳面價值並予衡量；因不動產出售或證券化而承受之服務負債，應以公平價值作為原始衡量。

3.購入服務資產或承受服務負債時，應按支付價格視為公平價值作為原始衡量。

4.服務資產應於服務期間內，依直線法分期攤銷。

5.服務資產應於後續評估價值是否減損，其程序如下：

(1)服務資產應依相關不動產之主要風險特性分為若干群組。此等風險特性可能包含不動產用途（例如，不動產為商業辦公大樓、購物中心、住宅或其他）、規模、交付信託日、交付信託期間及地理位置。

(2)每一群組服務資產之帳面價值與公平價值應依群組別比較，並依各群組分別認列「服務資產減損損失」及「備抵減損損失」。未認列為服務資產者，其公平價值不得列入減損之衡量。

(3)已提列「備抵減損損失」者，若市價回升時，應於「備抵減損損失」貸方餘額內認列回升利益。

6.服務負債應於服務期間內，依直線法分期攤銷。然若因後續事項致使負債之公平價值增加並因而超過帳面價值，例如真正或預期未來現金流量之金額或時間，與原先規劃之現金流量比較具有顯著之改變，則服務機構應更正原先之估計，並將增加之義務認列為損失。