王寶華的顧問室

完工比例法之估計總成本適用疑義。

Q：

    甲公司建設事業部之主要業務為委託營造廠商興建商業大樓出租出售，劃分建築物之使用空間及銷售型態如下：

1.      B2 -4F為商用空間，惟取得商場主導權及維護營運水準，以中庭為區隔分為二部分。

(1)甲區只售不租回（訂購時即賣斷）。

(2)乙區出售同時租回，且客戶於租期屆滿6年之前6個月內得要求甲公司原價買回，但回租期間若有產權移轉即不予買回。

2.      5F以上皆為住家，採單獨出售（訂購時即賣斷）。

3.      另位於商業區土地上所建B1 -8F之建物，則計劃保留作為公司自用經營電影院等用途。

以上建物基於設計上需要雖屬同一建築執照，惟因所作用途不同而均有明顯區隔。

    全工地之預售契約總額已達估計工程總成本，而銷售時即賣斷部分之住宅及商用空間，其預售總額亦已大於該部分應分攤之估計工程總成本，且亦符合本會(78)基秘字第099號函規定其他適用完工比例法之條件。

試問：

一、預售契約總額已達估計工程總成本之工程總成本應如何界定？

二、乙區售後租回並附條件買回之售價是否包含於預售契約總額之內？

A：

一、判斷預售契約總額是否達到估計工程總成本時，估計工程總成本係指同一建照扣除自用部分後之工程總成本。

二、商場乙區售後租回，因附有客戶得要求賣回之權利，故實質上非屬賣斷，其售價不應包含於預售契約總額內。