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合資買賣土地留意稅事

非土地所有權人，

售地所得不適用免納所得稅…

合資買賣土地留意稅事

個案實例

宋先生夫妻與另外三位友人合資3,656萬元購買桃園土地，考慮將來買賣管理方便，大家決定以 宋 先生一人登記為土地持有人。後來，該土地以6,326萬元出售給 呂 太太。而 呂 太太將價款全額匯入 宋 先生帳戶，而 宋 先生再匯款4,100萬 元給宋 太太。國稅局認為這不是夫妻贈與行為，認定是 宋 先生分配土地獲利款 項給宋 太太，要求 宋 太太補繳稅並加罰合計102萬元。到底有出資但不登記為土地所有人，必須繳哪種稅？

個案解析

宋太太認為她出資與 宋 先生購買土地，雖然她沒有登記為土地所有權人，但畢竟這筆獲利是從土地交易買賣而來，依據所得稅法第4條第1項第16款規定，個人及營利事業出售土地，其交易之所得，免納所得稅。

但是，臺北市國稅局認為所得稅法第4條第1項第16款規定，出售土地，應指「土地所有權人」將其所有土地出售他人而言；而民法第758條：「不動產物權…非經登記不生效力。」

依此邏輯，宋太太沒有登記為土地所有權人，僅取得將來土地權利移轉之請求權而已，當土地出售予第三人取得之價款， 宋 太太基於共同出資，向土地所有權人（ 宋 先生）分得款項，這屬於債權之實現，自無所得稅法第4條第1項第16款免徵所得稅之適用，而屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得。

國稅局又主張土地法第43條規定，依該法所為之土地登記有絕對效力， 宋 太太對這些土地均不得主張所有權，所以， 宋 太太不能主張為該土地所有權人而直接向買方（ 呂 太太）請求給付土地價款， 宋 太太可以按投資比率取得應分得款項，只 能對宋 先生主張將來土地權利移轉之「債權請求權」。

台北高等行政法院於99年判定 宋 太太與其他投資人共同出資所購得的「價金分配權利」，所擁有的並非「直接發生於土地之權利」，換言之就是投資金額比例所得將來出售「間接取得之利益」，其實質及法律上原因，自非出售土地的交易所得。

又 宋 太太就基於共同出資，向土地所有 權人宋 先生分得款項，屬債權的實現，該請求權價值是由處分土地交易價格衡量之，即債權的實現超出原出資額部分，核屬所得稅法第14條第1項第10類其他所得。

本案八筆土地購入成本為5,485,329元。 宋 太太出資15%，故出資36,568,860元×15% = 5,485,329元。出售款的15%應歸宋太太所有，故63,232,213元×15% = 9,484,831元。

出售土地獲利9,484,831元－5,485,329元=3,999,502元，依法歸課綜所稅之其他所得，故應補繳所得稅752,555元，罰鍰376,271元。

【文／林嘉焜2011-03-19/經濟日報/S12版/稅稅平安】